08.08.2009
Практически в любом рекламном издании в разделе «Недвижимость» можно отыскать заманчивые объявления: «Продается дом на нулевом цикле в пригороде. Недорого». В голове человека, решившего отстроить загородное поместье, после прочтения такой рекламы возникает вполне естественная мысль: «А что? Фундамент уже есть. Покупаю, ставлю стены - дом готов! Вот только бы посмотреть, как там с ландшафтом дела обстоят, хорошо бы местечко было уютным, лесистым. И чтобы речка рядом. Или озерцо».

Распалив себя мечтами о быстрой и беспроблемной постройке дома, наш герой звонит по указанному телефону и договаривается о рандеву. Встречается с продавцом, они выезжают на место. Все как на картинке: новенький фундамент создает впечатление прочнейшего монолита, на котором можно возвести не то что коттедж - целый замок, а природа вокруг - просто загляденье. «Беру!» - выносит вердикт счастливый покупатель, оформляет сделку, завозит на ставший уже его собственностью участок стройматериалы, и... Вполне может статься, что строительство вожделенного домика у речки обернется серьезной головной болью и дополнительными финансовыми тратами, которые значительно превысят те, что пошли на покупку «дома на нулевом цикле».

Когда стены трещат, а терраса едет

Нет, конечно, описанный выше сюжет - вовсе не закономерность в практике загородного домостроения. Не исключено, что покупка будет удачной и возведенный без особых хлопот дом останется по наследству детям, а от них перейдет внукам и правнукам. Но возможен и другой вариант, когда изысканный фасадный декор уже через год или два придет в полную негодность, поскольку стена покроется трещинами, а любимая терраса вообще «отъедет» от дома - и все из-за того, что фундамент был построен с нарушениями СНиП и, не выдержав нагрузок, «поплыл». Надо его усиливать, а это требует огромных денег. После усиления - капитально ремонтировать стены, полы, а это снова - деньги, расходы...

Исправить ошибки неправильно выполненного фундамента крайне трудно, затраты на эти работы могут достичь... 50% стоимости дома! Но это лишь в том случае, если дому, установленному на ненадежный фундамент, не причинен существенный вред. Бывает, что дешевле снести дом вместе с плохим фундаментом и все построить заново, чем заниматься усилением фундамента.

Кажется, что может быть хуже? Оказывается, бывает и хуже. Купили нулевой цикл, построили дом, живете, наслаждаясь дарами природы с собственного приусадебного участка и плеском воды искусственного водопада год, второй, третий... И стены не трещат, и терраса на месте. Но вдруг заявляются серьезные господа с кипой бумаг: «Уважаемый, а вы по какому праву на этом участке отстроились?» Немало удивившись подобному вопросу, показываете им документы, и тут выясняется, что оформлены они с грубыми нарушениями, и земля - отнюдь не ваша, а этих господ, которые собираются строить здесь ипподром (загородный отель, кэмпинг, аквапарк - возможны варианты), и уютный домик, и водопад им совсем «не в тему». Начинаются иски, суды, скандалы... Как этого избежать? Ответ прост: к покупке дома на нулевом цикле надо подходить очень серьезно: взвесить все, не спешить и, самое главное - не гнаться за дешевизной. Потому что «подводных камней» здесь не меньше, чем на Вуоксе в Лосеве.

О юридических документах и фальшивых аргументах

Предположим, вы решили приобрести нулевой цикл. Съездили с продавцом на место, понравилось, и вы не прочь пустить здесь корни. Естественный вопрос, которым должен озадачиться любой покупатель, - а почему, собственно, человек, решивший строить за городом и вложивший немалые деньги в нулевой цикл (стоимость только одного фундамента составляет от 15 до 20% стоимости дома!), вдруг прекращает работы и выставляет собственность на продажу? Что случилось? Стандартная формулировка: начал стройку, замахнулся на нечто большое, но не рассчитал силы: в бизнесе появились проблемы, кредиторы наседают, надо срочно с ними рассчитываться, поэтому продаю все сделанное едва ли не ниже себестоимости. Если это на самом деле так, то логика поведения ясна. Однако, как говорится, доверяй, но проверяй. Хорошо бы выяснить (и даже по неофициальным каналам), как на самом деле обстоят дела у продавца. А вдруг у него с финансами все о'кей, и эмигрировать в США, где объявилось неожиданно наследство в виде шикарной виллы на Атлантическом побережье (еще одна возможная причина отказа от продолжения строительства под Питером), он вовсе не собирается. Тогда вам следует задуматься: а не возникла ли какая-то чисто техническая или юридическая проблема при закладке фундамента, и не хочет ли хозяин, вовремя заметивший неладное, под благовидным предлогом избавиться от дорогого, но ненужного нулевого цикла, скрыв истинные причины продажи?
В любом случае первым делом следует внимательно изучить весь пакет документов на участок и строение. Конечно, в последнее время мало кто рискнет начать самовольную застройку на «ничейной» земле, предварительно не оформив ее документально, но, как знать, может, вы столкнулись как раз с таким случаем. И тогда, купив сомнительный с юридической точки зрения участок с фундаментом, вполне можете ждать в гости господ, которые предъявят территориальные претензии.

Не всякий фундамент дому угоден

Закончив с юридической стороной дела, надо переходить к изучению того, что уже построено. Если вам предлагают нулевой цикл, то это должно означать, что все работы ниже отметки 0.00 уже выполнены: есть фундамент с отмосткой и гидроизоляцией, а также подвалы и подземный гараж (если таковые предусмотрены проектом), проложены все инженерные сети, устроен дренаж, пробурена скважина. При этом скважина должна функционировать. Инженерные сети (трубы) должны не просто лежать в земле, согласно проекту, а быть запиханными от магистрали (согласование строго обязательно) и подведены в будущий дом так, чтобы оставалось лишь подключиться к ним.

У продавца дома на нулевом цикле должны быть юридические документы, подтверждающие права на земельный участок, и разрешение на строительство, согласованное во всех инстанциях, а также - утвержденный и согласованный проект строительства. Если каких-то бумаг нет или имеющиеся документы вызывают сомнения, прежде чем оформлять договор купли-продажи, следует тщательно взвесить все «за» и «против».

Главное, конечно, сам фундамент. Не зря же еще в первом российском строительном нормативном документе - «Урочном положении» - было записано, что «на устройство поддела (фундамента) ни средств, ни иждивения жалеть не  должно». Ошибки, возникшие вследствие неграмотных решений при устройстве фундамента, могут обернуться крупными неприятностями. Но как же узнать, как строили фундамент, если перед вами уже готовая конструкция? Следует вновь обратиться к документам.
У продавца нулевого цикла должны иметься заверенные результаты геологических исследований участка. Грунты в них оцениваются по прочности, устойчивости на сдвиг, опасности оползания, просадки и пучения при промерзании. А еще устанавливается уровень грунтовых вод, а также наличие почвенного и насыпного слоя, которые используют в качестве основания для фундамента. На основе этих данных производится расчет и проектирование фундамента, устройство которого для большей надежности ведется под авторским надзором. Помимо геологических исследований, продавец обязан предъявить проект фундамента и результаты работы авторского надзора во время его строительства. Аргумент типа «вон рядом стоят такие же точно дома, поэтому геологию участка я не делал» в данном случае неуместен. Рядом действительно могут выситься хоть дворцы с башнями, но не исключено, что коварные грунтовые воды подходят близко к поверхности именно здесь, где заложен нулевой цикл. Поэтому без изучения геологии участка в любом случае обойтись нельзя. Некоторые ради экономии игнорируют не только геологические исследования, но и авторский надзор, а это тоже чревато последствиями.
Система авторского надзора призвана контролировать все этапы строительства и документировать, что и как сделано. Хороший дом без авторского надзора не строится, а фундамент - тем более. Однако даже устроенные по всем правилам фундаменты бывают разными по конструкции - ленточными, столбчатыми, плиточными. Вид фундамента выбирают исходя из величины нагрузок, чувствительности конструкций дома к неравномерным перемещениям основания, качества грунтов в основании фундамента, опасности воздействия морозного пучения, применяемых конструкций и материалов. Фундамент покупаемого вами нулевого цикла должен полностью соответствовать как геологии участка, так и типу дома, который вам хотелось бы построить. Возможно, продавец нулевого цикла намеревался ставить здесь рубленый дом, поэтому заложил экономичный столбчатый фундамент. А если вы хотите каменный дом с подвалом и сауной в цокольном этаже - необходим более дорогой и мощный ленточный фундамент. Выход один: либо скорректировать свои планы по части застройки, либо просто отказаться от покупки.
Хорошо, если нулевым циклом занимались настоящие профессионалы. Кое-кто из залетных гастарбайтеров вполне может засучив рукава заложить отличный фундамент, следуя проекту, но... «забыть» при этом, например, об инженерных сетях, для которых в толще фундамента следует оставить штробы. И тогда вам придется пробивать в бетоне отверстия для труб, чтобы подвести в дом воду, обеспечить канализационные стоки...
Казалось бы, все просто: приехал, изучил бумаги, сверил написанное в них с имеющимся воплощением, убедился в том, что продают действительно стоящий товар, и, как говорится, дело в шляпе. Да, только когда покупатель подкован как в юриспруденции, так и в строительстве. А если вы далеки от всего этого? Можно заказать юридическую и техническую экспертизу покупаемого нулевого цикла. Специалисты все проверят, оценят и вынесут авторитетное заключение, на основе которого нам останется лишь принять правильное решение. Конечно, экспертизы даром не делаются. Но, право, лучше потратиться на независимых экспертов, нежели покупать дорогостоящего кота в мешке.
По материалам журнала «Загородное обозрение»,
авторский текст: Николай Овчинников