Победителем Инновационного конвента Start in Belarus 2010, стал портал BSN.BY!
 news НЕДВИЖИМОСТЬ
График изменения цен на золото и нефть на 2018.06.20
Репортаж со II специализированной выставки "Недвижимость и инвестиции"


Городской центр переводов



Городской центр переводов


Роскошные инвестиции: Франция и Монако
05.04.2018
Роскошные инвестиции: Франция и Монако

Элитная недвижимость может радовать не только глаза, но и кошелек. Ведь грамотно подобранная вилла или пентхаус с хорошим расположением позволит сохранить, а со временем и приумножить вложенные средства. А где, как не на французском Лазурном берегу и в Монако, можно найти недвижимость класса люкс на любой вкус?

 

Франция

 

Александр Мацулевич, директор компании Property ServiceAzur:

– Покупая квартиру или виллу на Лазурном берегу, вы не только приобретаете кусочек французского стиля и шарма, но и удачно вкладываете деньги и получаете возможность иметь стабильный доход от сдачи ее в аренду.

Владение недвижимостью в одной из самых красивых и романтичных стран мира уже само по себе приятно. А стабильная политическая и экономическая обстановка в стране, устойчивый рынок, который даже в годы кризиса показал совсем незначительное падение, только добавляют инвестиционной привлекательности.

Неслучайно Лазурный берег на протяжении многих лет остается одним из самых популярных направлений для покупки элитной недвижимости среди международных инвесторов. Только в 2017 году здесь было продано 14 440 новых квартир.

По оценкам аналитиков, стоимость недвижимости на юге Франции в ближайшие годы будет только увеличиваться. Уже сейчас наблюдается тенденция к росту. За последний год цены на квартиры выросли на 4,2%, на виллы – на 2,9%. И все это благодаря увеличению спроса. По итогам 2017 года количество сделок выросло на 17%.

Самыми дорогими и наиболее ликвидными, вне зависимости от населенных пунктов, остаются объекты, расположенные на первой и второй линиях средиземноморского побережья, а также на многочисленных холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности.

Конечно, цена зависит от многих факторов, среди которых не только близость к морю, но и расположение, площадь и эксклюзивность объекта, площадь участка и, конечно, город, в котором находится недвижимость. Наиболее дорогими остаются предложения в Кап-Ферра, Кап-д’Ай, Кап-Мартен, Антиб, Эз, Вильфранш-сюр-Мер.

Цены на элитную недвижимость Лазурного берега начинаются от €1,5-2 млн и доходят до сотен миллионов.

Предложения за сто миллионов уже не такая и редкость. А совсем недавно бывшее имение короля Бельгии на Кап-Ферра было выставлено на продажу за €350 млн. На сегодняшний день это один из самых дорогих объектов в мире. Местная газета Nice Matin даже утверждала, что начальная цена была €1 млрд.

Еще одно важное инвестиционное преимущество Франции – гарантия защиты частной собственности и прав владельцев, которые распространяются и на иностранцев. Ситуация, когда пред вашими окнами появляется новый дом, который закрывает вид или ухудшает его качество, во Франции просто невозможна. Действующее законодательство гарантирует владельцу недвижимости ее сохранность и целостность.

Инвестиции

Основной критерий при выборе любой недвижимости – ликвидность. То есть возможность быстрой продажи в случае необходимости как минимум вернуть вложенные средства, а в идеале – заработать на перепродаже максимально возможную сумму. И элитная недвижимость в этом плане не исключение. Рынок недвижимости Лазурного берега обширен и очень динамичен, поэтому к выбору объекта для покупки нужно подходить очень серьезно.

Жилье на местных престижных курортах всегда пользуется спросом. Но в любые времена есть свои лидеры. За последние 15-20 лет произошли некоторые изменения в предпочтениях международных покупателей. Если в конце 1990-х – начале 2000-х пользовалась особой популярностью недвижимость в Сен-Тропе, Ницце и на набережной Круазет в Каннах, то в последние 10 лет идет миграция в сторону Монако. Так, очень популярными стали города Эз, Кап-д’Ай, Больё. А Антиб и Кап-Ферра – примеры стабильности. Как и прежде, пользуются высоким спросом среди русскоязычных покупателей. 

Близость к морю и шаговая доступность пляжа, живописный вид и благонадежное соседство – главные требования, соблюдение которых обеспечат высокую востребованность недвижимости и, соответственно, ее быструю продажу по выгодной цене.

Более 50% сделок проходит с недвижимостью на первой линии вдоль всего побережья, около 30% –видовые объекты на холмах в Каннах (Суперканны и Калифорния), Ницца (Монт-Борон, Симье), Вильфранш, и оставшиеся 20% – имения в горном и лесном массиве.

Не последнюю роль в инвестиционной привлекательности жилья играет большой спрос на аренду. За счет стабильно высокого турпотока виллу или квартиру можно выгодно сдавать в аренду, причем круглый год. Аренда на длительный срок всегда остается востребованной.

Сдерживающие факторы

Особо не поторгуешься

Лазурный берег привлекает большое количество иностранцев: скандинавы, швейцарцы, англичане, итальянцы… Международный капитал непрерывно течет в регион. Поэтому типичный продавец элитной недвижимости на Лазурном берегу не склонен уступать и давать значительные скидки.

Налоги бьют по кошельку

Одно из главных огорчений, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости во Франции, –налог на богатство и налог на наследство. Правда, тут все не так плохо. Проведены изменения налога на богатство. С 2018 года он распространяется только на недвижимость, большая часть движимого имущества от него освобождена. Кроме того, налог переименован – из привычного ISF превратился в IFI.

К тому же благодаря определенной регистрации недвижимости и использованию различных кредитных инструментов налоговые затраты можно сократить и даже вовсе свести к нулю. Чтобы добиться подобных результатов, каждый объект должен быть тщательно изучен на начальном этапе подготовки к сделке с учетом финансовых активов покупателя и объема инвестиций.

ISF (налог на богатство) – ежегодный налог, который взимается только в том случае, если чистая стоимость имущества во Франции на 1 января налогооблагаемого года равна или превышает €1,3 млн. Ставка – от 0,5 до 1,5% по прогрессивной шкале.

Налог на проживание (taxe d’habitation) выплачивают все владельцы жилья во Франции. Величина налога зависит от кадастровой стоимости аренды помещения и его типа. Если речь идет об апартаментах, сумма составляет от €500 до €1000 в год, о вилле – от €2000 в год.

 

Монако

 

Дмитрий Ребров, руководитель отдела продаж компании Property ServiceAzur:

– Жить в Монако – большая привилегия. Роскошная жизнь в непосредственном соседстве с высшим обществом, шикарные рестораны и казино, разнообразие и богатство культурной жизни, великолепие парков и садов создают все условия для привлечения иностранных инвестиций. Поэтому спрос на недвижимость в княжестве неуклонно растет.

В Монако ежегодно совершают более 550 сделок купли-продажи недвижимости. Напомним, площадь этого миниатюрного государства – 202 га, а население – менее 40 тысяч человек. Такая активность возможна только благодаря высокому интересу иностранцев, который еще и стабильно растет. В результате объем инвестиций за пять лет (2011–2016) увеличился почти в два раза, до €1,344 млрд.

Местный рынок невелик, но насыщен разнообразными предложениями класса люкс, которые постоянно растут в цене. За десять лет, начиная с 2006 года, квадратные метры в Монако подорожали на 165%.

По итогам 2016 года средняя стоимость квадрата перевалила за €40 тыс.

Спрос на аренду в княжестве продолжает расти. Этому способствует отсутствие налога на прибыль с продажи и аренды, а также возможность оформить местный ВНЖ для постоянных арендаторов или владельцев жилья. Конечно, для получения документа понадобится доказать еще и свою благонадежность и финансовую состоятельность.

Налоговая система Монако вообще уникальна – нет налога на прибыль физлиц, на недвижимость и проживание и даже на наследство по прямой линии.

Инвестиции

Княжество разделено на семь районов: Монте-Карло (самый большой по площади), Фонвьей, Ла-Кондамин, Жардин-Экзотик, Ларвотто, Ла-Рус и Монегетти.

Наибольшей популярностью пользуется жилая недвижимость в золотом квадрате Монте-Карло и в восточной части княжества. Но благодаря развитой инфраструктуре, живописным садовым и парковым зонам, отсутствию строек, а также собственной марине с новым променадом и большим количеством ресторанов набирает популярность район Фонвьей.

Тем не менее самые востребованные объекты расположены в пешей доступности от площади казино и знаменитого на весь мир Hôtel de Paris. Видовые квартиры на порт с новым яхт-клубом и дворец принца, а также на море и улицы, на которых проводится гонка «Формулы-1», – самые дорогие.

Благодаря проекту грандиозного строительства нового насыпного квартала Портье на рынке недвижимости Монако появилась новая точка инвестиционного притяжения.

Согласно планам, площадь государства будет увеличена более чем на 6 га. В рамках проекта на отвоеванной у моря территории построят «экоквартал» площадью 60 тыс. кв. м, который будет включать жилые дома и офисы, парковку на 480 мест, внутренний порт, парк и набережную.

Проект также позволит увеличить территорию главного культурно-выставочного центра княжества – Гримальди-форума. Сдача первой очереди жилья планируется на 2022 год. На острове появятся и инвестиционно привлекательные коммерческие площади – новые офисы, торговые галереи и рестораны.

Сдерживающие факторы

Высокий порог входа

Недвижимость в Монако намного дороже французской и доступна только для очень состоятельных людей. В 2018 году средняя стоимость квадратного метра – более €50 тыс. А ценник от €100 тыс. за квадратный метр уже не редкость. Рынок недвижимости Монако – самый дорогой в мире.

Высокие банковские требования

Наличие активов и средств не является гарантией того, что вы сможете стать клиентом одного из банков Монако. Местные банкиры предпочитают иметь дело с действительно высокопотенциальными клиентами. Так, для открытия счета понадобится не менее €500 тыс., а если вы захотите получить кредит на покупку недвижимости, банк потребует отдать в управление как минимум половину суммы от стоимости покупки в обеспечение кредита.

Возможный доход от аренды

В сегменте люкс особой популярностью пользуются виллы с бассейном и тремя-пятью спальнями в непосредственной близости от моря в районе Монако. Средняя стоимость аренды такой недвижимости – от €10 тыс. в неделю.

Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.




Служба технической
поддержки

220004, г. Минск, пр. Победителей, 11
тел. (+375 29) 102-02-64
e-mail: support@bsn.by


Строительство, недвижимость, инвестиции


Альфа-Актив